Industria de la vivienda manufacturada en Estados Unidos: acceso al crédito vs. regulaciones de tamaño mínimo

En el Taller de Investigación de esta semana, Diego Ascarza-Mendoza, director de la Maestría en Economía Aplicada (MEK), presentó el seminario “Manufactured Housing Industry in the United States: Credit Access vs. Minimum Size Regulations”. La ponencia ofreció un análisis riguroso sobre el papel de la vivienda manufacturada como una alternativa potencial para enfrentar la crisis de asequibilidad habitacional en Estados Unidos y en otros contextos nacionales, incluido México.

El trabajo se articula en torno a una paradoja central: desde 1976, la vivienda manufacturada cumple con estrictos estándares nacionales de calidad, y su costo por metro cuadrado es entre un tercio y la mitad menor que el de la vivienda tradicional. No obstante, su participación en la producción total de vivienda se mantiene por debajo del 10%. Esta brecha se explica, en gran medida, por barreras regulatorias e institucionales que han relegado a este tipo de vivienda al estatus de propiedad personal en lugar de bien inmueble, lo que restringe su acceso al crédito hipotecario y perpetúa estigmas históricos asociados a los llamados trailers.

En este contexto, el seminario examinó el impacto de la Duty to Serve Act (DTS), una política federal que obliga a Fannie Mae y Freddie Mac a ampliar el financiamiento en mercados tradicionalmente desatendidos, entre ellos el de la vivienda manufacturada. A partir de datos a nivel de préstamo provenientes del Home Mortgage Disclosure Act (HMDA) y del Wharton Residential Land Use Regulatory Index (WRLURI), el estudio evalúa si esta política ha contribuido a mejorar el acceso al crédito y cómo sus efectos varían en función del grado de regulación del uso de suelo en cada localidad.

Los resultados preliminares sugieren que la DTS tiene un efecto positivo sobre el monto promedio de los préstamos destinados a vivienda manufacturada, particularmente en zonas con regulaciones de suelo más restrictivas. Sin embargo, el impacto sobre el número total de créditos otorgados resulta menos concluyente, lo que indica que persisten barreras estructurales —como los tamaños mínimos de lote, los procesos de aprobación prolongados y las restricciones de zonificación— que continúan limitando la expansión de este mercado.

Con este seminario, la Escuela de Gobierno y Transformación Pública del Tecnológico de Monterrey refuerza su compromiso con la investigación aplicada en temas de vivienda y desarrollo urbano, subrayando la importancia de analizar de manera integrada la interacción entre políticas financieras y marcos regulatorios locales para avanzar en la garantía de una vivienda digna y asequible.